什么是房地产摊销?

当你获得抵押贷款或其他类型的贷款时, 你可能会收到一份还款时间表，上面列出了你的贷款偿还情况. 

许多消费者没有意识到，即使他们的月供在贷款期间保持不变, 他们实际支付的本金会每月变化多少. 

也就是摊销, 这种金融体系是抵押贷款支付的基础，在房地产行业工作时，理解这一点至关重要.

摊销是什么意思?

摊销有两个主要含义. 在房地产中，分期偿还是指逐步偿还贷款. 这包括贷款的利息和本金支付的时间表，直到全部金额连同利息偿还为止. 

源自古英语，意思是“杀死”, 摊销是抵押贷款中常见的一种标准贷款类型. 在贷款期限结束时，缓慢偿还贷款金额会“扼杀”贷款, 通常在30年左右.

摊销的另一个含义是在一定期间内分摊与无形资产有关的资本费用. 这对于会计和 税收的目的 与折旧率相似. 

摊销是如何运作的?

摊销是在一定期限内分摊贷款成本的过程, 每月固定付款. 每笔付款的一部分将用于支付利息, 每月支付的利息随着时间的推移而减少.

许多金融贷款都是分期偿还的，就像信用卡还款一样. 但是像个人贷款, 汽车贷款, 抵押贷款通常是分期偿还的，允许你慢慢偿还余额. 分期偿还贷款有利有弊，最大的好处是每月固定还款. 

这通常允许一个更合理的还款时间表，对每笔付款的金额完全透明. 然而, 摊销贷款的一个缺点是，借款人不会在房产的前端积累股本. 贷款期限越长，支付的本金越多，获得的权益也越多. 

30年期抵押贷款, 这可能意味着在贷款的头几年里，很少有股本被建立起来.

摊销是如何计算的?

借款人和贷款人使用特定的公式和计算器来确定抵押贷款的分期偿还时间表. 

只要你知道贷款的利率和本金, 你可以用下面的公式来计算摊销: 月供总额-[未偿贷款余额x(利率/ 12个月)]=本金.

如果您对手动计算这个比率不感兴趣，还有无数的在线工具和资源. 另外, 你应该在交易结束时收到一份摊销表，其中列出了在贷款期限内所有即将支付的款项，以及指定的利息和本金的比例.

抵押贷款的分期偿还是如何进行的

当你收到抵押贷款时, 你的月供将用于支付本金和贷款利息, 也就是你们的PI付款. 当你获得分期偿还贷款时，每月的金额不会随着贷款期限的长短而变化. 

然而，支付给本金或利息的金额随着贷款期限的长短而不同. 当你走到结束桌时, 你的贷款人会给你提供一份分期偿还时间表或表格. 这将提供充分的透明度，每个月支付你的贷款.

在你抵押贷款的前一半, 你每月还款额的大部分将用于偿还贷款利息. 然而, 到了15年左右, 你将开始支付更多的本金而不是利息. 在贷款到期之前, 大部分支付将是本金, 这样你就“扼杀”了这笔贷款.

当你走到结束桌时, 你的贷款人会给你提供一份还款时间表，详细说明你的还款有多少将分配给本金和利息. 如果你选择较短的贷款期限， 比如15年的抵押贷款， 你付的利息越少. 你会发现你每月的还款额比长期的还款额更多, 30年期抵押贷款. 

如果你想缩短你的贷款金额, 建议在贷款开始时额外付款，以便更快地偿还本金. 这将帮助你节省利息支付的钱，并让你更快地“杀死”贷款. 确保虽然没有惩罚偿还你的贷款提前. 

出租物业会折旧吗?

当摊销适用于像出租物业这样的资产时, 它类似于资产的折旧. 与大多数其他类型的财产不同，出租财产是会折旧的. 这是因为使用物业作为租赁有相关的成本，如维护其状况和确保它是一个安全的租赁. 

通过将这些费用分摊到贷款中, 房地产投资者可以为他们的出租房产减税. 美国国税局(Internal Revenue Service)将允许纳税人扣除广告等费用, 维护, 房产税, 和公用事业. 确保你与税务专业人士交谈，以充分了解租赁财产折旧的利弊.

然而, 如果你目前是一个租房者，支付的金额与抵押贷款的金额相似, 你应该考虑买房. 原因如下:作为租房者，你每月支付的每一笔钱都在帮助别人在他们的房产上建立权益. 

作为租客，你在建造不 你自己房子的产权， 如果你拥有自己的房产，你会通过房产增值获得财富. 

关于房地产摊销的最后思考

分期偿还时间表可以是一个新的概念，为买家理解，因为他们通过抵押贷款的过程. 

作为他们的代理人, 确保他们知道这个分期偿还时间表会如何影响他们在家里的权益，以及他们的贷款将如何偿还. 在房地产领域，知识就是力量, 摊销是所有房地产经纪人都应该准备好引导他们的客户完成的事情.